Guide : La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Avec une capitalisation de plus 78 milliards d'euros, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est aujourd’hui un des actifs les plus recherchés par les investisseurs. Une SCPI permet aux épargnants d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif via un placement collectif. Ainsi, 38 sociétés de gestion se partagent actuellement le marché avec pas moins de 209 SCPI.
Alors, en quoi consiste une SCPI ? Et comment faire les meilleurs placements en fonction de vos objectifs, de votre patrimoine et du potentiel des SCPI à long terme ?
Guillaume Huard, Fondateur & CEO du groupe ORIGEEN, nous éclaire.
Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : définition ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif ayant la forme d’une société non cotée sur le marché. Il s’agit dans les grandes lignes d’une SCI (société civile immobilière) désormais publique (SCPI) .
La SCPI collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs privés et institutionnels. L’accès se fait par le versement de fonds liquides ou par le recours à un crédit. L’unique objectif est d’acquérir et gérer un patrimoine locatif immobilier pour le compte des investisseurs.
Il existe deux grands types de SCPI, les SCPI :
- d’entreprises (immeubles à usage commercial)
- d’habitations (immeubles à usage d’habitation)
L’avantage principale des ces typologies d’actifs immobiliers est la diversité des biens immobiliers détenues et leur secteur géographique (en France et/ou à l’étranger).
Comment investir au sein d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?
L’investissement au sein d’une SCPI demande d’acquérir une ou plusieurs parts du capital de la société.
Une part de capital de SCPI se souscrit en moyenne entre 150,00 € et 1 500,00 € en fonction des sociétés de gestion.
Les missions de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?
Les missions de la SCPI sont :
- d’acquérir des actifs immobiliers ;
- de rechercher des locataires et rédiger des baux commerciaux ;
- de gérer le parc immobilier tant d’un point de vue des locataires que de l’entretien des immeubles ;
- de veiller au règlement des loyers.
Pour cela, la société de gestion en charge de ces missions perçoit des frais de gestion. Ils correspondent à la différence entre les loyers bruts perçus par la SCPI et les loyers nets distribués par la SCPI.
Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : quel rendement ?
Les rendements ou dividendes versés par les SCPI sont composés de :
- loyers issus des immeubles possédés par la SCPI ;
- la trésorerie (ou réserve financière) de la SCPI ;
- plus-values potentielles du patrimoine immobilier.
Les rendements des SCPI sont généralement compris entre 4 et 6%. La rémunération prend la forme d’un versement trimestriel (en place du loyer mensuel classique).
Le montant du loyer dépend bien évidemment du nombre de parts en votre possession. À noter : les SCPI ont la possibilité de revaloriser à la hausse comme à la baisse le prix des parts. Cela se fait en fonction de l’évolution des prix du patrimoine immobilier et constitue à long terme un rendement complémentaire.
Les avantages de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
- Une grande diversification : en termes de typologies d’actifs et de géographie ;
- Loyers nets et réguliers ;
- Aucune gestion du patrimoine immobilier pour l’investisseur (la SCPI étant rémunérée : différence entre le loyer brut et net) ;
- Flexibilité : possibilité de revendre une partie de son investissement ;
- Acquisition rapide & revente organisée ;
- Transparence de l’information (information accessible sous forme de rapport trimestriel et bilan annuel) ;
- Encadrement des institutions de contrôle.
Les inconvénients de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
- Le choix de la stratégie : les actifs étant sélectionnés avant d’entrer sur le placement, vous n’avez pas accès au choix des actifs. Il faut donc faire confiance aux gérants de la SCPI.
- L’accessibilité : sélectionner les bons outils en fonction de son patrimoine est primordial.
- Horizon de placement long terme : les frais d’entrée sont à prendre en compte pour ce type de placement.
- La revente : vérifier la liquidité (accessible sur les bulletins d’informations).
Quelle fiscalité pour les revenus issus de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ?
Les revenus issus de SCPI (sous forme de dividendes), sont catégorisés comme des revenus fonciers et donc fiscalisés comme tels : intégration au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Un montage via personne morale est envisageable (notamment au travers de sociétés civiles), permettant le choix de l’impôt sur les sociétés. Cette possibilité se veut une réponse à des besoins patrimoniaux spécifiques.
Pour appréhender au mieux la mise en place d’un investissement SCPI, que ce soit sur la sélection de cette dernière (209 SCPI accessibles sur le marché, source ASPIM au 18/11/2022), le financement, la structuration fiscale ainsi que la potentielle revente, il convient de vous rapprocher d’un professionnel agréé (CIF, Conseiller en Investissement).
Pour aller plus loin
En tant que société civile, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du code civil.
En tant que FIA, la SCPI est régie par :
- les articles L. 214-86 et suivants du code monétaire et financier (et plus spécifiquement par les articles L. 214-114 et suivants) / R. 214-130 et suivants (et plus spécifiquement par les articles R. 214-155 et suivants) ;
- les articles 422-189 et suivants du Règlement Général de l’AMF (et plus spécifiquement par les articles 422-223 et suivants) ; et
- l’instruction DOC-2019-04.
Lui sont également applicables :
- le plan comptable des SCPI : règlement comptable n°2016-03 du 15 avril 2016 ; et
- le règlement de déontologie des SCPI et de leur société de gestion du 13 juin 2001.
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